Czy rynek apartamentów inwestycyjnych czekają istotne zmiany?

W ostatnich tygodniach coraz więcej mówi się o planowanych przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii zmianach dotyczących możliwości wyodrębniania samodzielnych lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego, w tym w inwestycjach hotelowych i resortowych.

Choć projekt ustawy jest wciąż na etapie procedowania, dyskusja w branży hotelowej, deweloperskiej i inwestycyjnej jest wyjątkowo intensywna. Głos zabierają duże grupy hotelowe, operatorzy oraz deweloperzy, którzy od lat rozwijają w Polsce model apartamentów inwestycyjnych w systemie condo.

Dla inwestorów kluczowe staje się dziś pytanie: jak te zmiany mogą wpłynąć na rynek nieruchomości inwestycyjnych w najbliższych latach?

Ograniczenie wydzielania samodzielnych lokali w inwestycjach hotelowych

Jednym z rozważanych rozwiązań jest ograniczenie, a nawet uniemożliwienie wydzielania apartamentów hotelowych jako samodzielnych lokali z odrębną księgą wieczystą w obiektach o charakterze hotelowym.

Dziś to właśnie ten model stanowi fundament wielu inwestycji w kurortach nadmorskich i górskich. Inwestor nabywa apartament, który pozostaje jego pełną własnością, a jednocześnie jest objęty profesjonalnym systemem zarządzania najmem.

W praktyce projektowane przepisy mogą sprawić, że kluczowa stanie się decyzja administracyjna na poziomie gminy. To od interpretacji lokalnych urzędów i wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu będzie zależało, czy dany apartament w ogóle będzie mógł funkcjonować jako odrębna własność.

Wprowadzenie takich ograniczeń może całkowicie zmienić sposób realizacji przyszłych projektów oraz znacząco ograniczyć dostępność apartamentów inwestycyjnych w dotychczasowym modelu własności.

„Walka z patologią” czy uderzenie w cały sektor turystyki?

Przedstawiciele branży turystycznej wskazują na wyraźny rozdźwięk pomiędzy deklarowanymi celami ustawodawcy a realnymi skutkami proponowanych zmian.

Pod hasłem walki z nadużyciami obserwowanymi głównie w dużych miastach, projektowane przepisy mogą objąć również sektor hoteli resortowych w miejscowościach turystycznych, który funkcjonuje na zupełnie innych zasadach.

W kurortach nie mamy do czynienia z zabudową mieszkaniową w klasycznym rozumieniu. Obiekty te służą turystom, a ich funkcjonowanie nie zależy od tego, czy właścicielem jest jeden podmiot, czy wielu inwestorów indywidualnych.

Z punktu widzenia gościa hotelowego struktura własnościowa jest całkowicie nieistotna.

Jak model condo wpłynął na rozwój polskich kurortów?

System apartamentów inwestycyjnych w formule condo w ciągu ostatnich lat znacząco wpłynął na rozwój infrastruktury turystycznej w Polsce.

Dzięki temu modelowi w wielu miejscowościach powstały nowoczesne obiekty 4- i 5-gwiazdkowe, które podniosły standard usług i atrakcyjność turystyczną regionów. Znakomita większość inwestycji powstała w oparciu o polski kapitał i przedsiębiorczość lokalnych firm.

Branża podkreśla, że proponowane zmiany mogą zahamować ten rozwój.

Jak zmiany w prawie mogą wpłynąć na rynek apartamentów inwestycyjnych?

Potencjalne konsekwencje tych regulacji mogą być istotne dla całego rynku nieruchomości inwestycyjnych:

• ograniczenie liczby nowych apartamentów inwestycyjnych dostępnych w modelu samodzielnego lokalu,
• wzrost cen w nowych projektach, wynikający z mniejszej podaży i większych barier formalnych,
• wzrost wartości apartamentów, które już dziś posiadają status samodzielnych lokali,
• stopniowa zmiana modelu funkcjonowania apartamentów hotelowych jako produktu inwestycyjnego.

Dlaczego forma własności apartamentu ma kluczowe znaczenie dla inwestora?

Dla inwestora apartament to nie tylko lokal w atrakcyjnej lokalizacji, ale przede wszystkim wartość stojąca za statusem prawnym.

Samodzielny lokal oznacza:

• własność z odrębną księgą wieczystą,
• większą niezależność prawną,
• większą przewidywalność inwestycji w długim terminie.

W sytuacji, gdy przyszłe inwestycje mogą nie oferować takiej formy własności, obecnie realizowane projekty zyskują dodatkową wartość rynkową.

Apartamenty inwestycyjne dziś a apartamenty inwestycyjne w przyszłości

Jeśli planowane zmiany zostaną wprowadzone, rynek apartamentów inwestycyjnych może podzielić się na dwa wyraźne segmenty:

1. apartamenty z odrębną własnością samodzielnego lokalu (realizowane według obecnych zasad),
2. nowe projekty funkcjonujące w zmienionym modelu prawnym.

To sprawia, że apartamenty dostępne dziś w obecnym modelu mogą stać się w przyszłości produktem znacznie mniej dostępnym.

Co to oznacza dla osób planujących inwestycję w apartament?

Dla inwestorów jest to przede wszystkim ważny kontekst rynkowy, który warto uwzględnić przy podejmowaniu decyzji.

Nie chodzi o presję zakupową, lecz o świadomość, że:

• model, który dziś jest standardem, w przyszłości może nie być już powszechnie dostępny,
• forma własności ma realny wpływ na wartość nieruchomości,
• dostępność apartamentów jako samodzielnych lokali zostanie znacząco ograniczona.

Dlaczego warto znać ten kontekst rynkowy?

Rynek apartamentów inwestycyjnych może w najbliższych latach funkcjonować na innych zasadach niż dotychczas. Ograniczenie możliwości wydzielania samodzielnych lokali w inwestycjach hotelowych może znacząco wpłynąć na dostępność takiej formy własności.

Dlatego dla osób rozważających inwestowanie w apartamenty kluczowe staje się dziś nie tylko gdzie kupić, ale również w jakim modelu prawnym realizowana jest inwestycja.

To właśnie forma własności może w niedalekiej przyszłości stać się jednym z najważniejszych czynników decydujących o wartości nieruchomości inwestycyjnej.

Chcesz wiedzieć więcej?

Skontaktuj się z nami!

• • biuro@morris-lloyd.pl
  • +48 664 50 50 50
  • wypełnij formularz kontaktowy: tutaj